隣の空き家から伸びてくる枝、雑草に湧く害虫、台風のたびに気になる屋根材。
空き家管理のトラブルは、所有者にも近隣住民にも同じ重さでのしかかります。
この記事では実際に起きている6つのトラブルと、緊急度別の相談先、放置したときの税・賠償リスクまで整理しました。
実家が空き家のまま3年になります。
近所から何か言われないか、ずっと気になっていて。
その不安、正解です。
空き家のトラブルは「言われてから」だと対処の手間も費用も跳ね上がります。
結論｜空き家のトラブルは「気づいた時点で市区町村に相談」が最短ルート
空き家のトラブルは、所有者側も近隣側もまず市区町村の空き家対策窓口に相談するのが最短です。
倒壊や不審火など生命に関わる事態だけは、窓口ではなく警察・消防に直接通報してください。
放置したまま勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れ、命令違反には50万円以下の過料もあります。
空き家の問題がやっかいなのは、誰の責任なのかが外から見えにくいところにあります。
隣家が空き家になっていても、所有者の連絡先を近隣住民が知っているケースは多くありません。
だから当事者同士では話が進まず、雑草も枝も伸びっぱなしのまま季節が一周してしまいます。
ここを行政に投げると、所有者調査から現地調査まで公的な手続きに乗せられます。
遠回りに見えて、これがいちばん速い。
役所に言うと大ごとになりませんか？
いきなり解体命令が出るわけではありません。
助言・指導から段階を踏む仕組みになっています。
所有者側にとっても、行政から連絡が来る前に自分から相談したほうが選択肢は残ります。
先に相談したほうが有利なんですね。
空き家管理で実際に起きているトラブル6つ
国土交通省の空き家対策特設サイトでは、放置された空き家のリスクが7つ挙げられています。
倒壊、外壁落下、ねずみや害虫、景観の悪化、悪臭、不法侵入、そして枝のはみ出しです。
これを、近隣とのもめごとになりやすい形で6つに整理し直したのが下の表です。
| トラブル | 起きること | 主なきっかけ |
|---|---|---|
| 倒壊・落下 | 屋根材や外壁が飛び、隣家や通行人に被害 | 台風・地震・構造材の劣化 |
| 害虫・害獣 | ねずみや蚊が大量発生し、衛生環境が悪化 | 雑草・ごみの放置 |
| 越境 | 庭木の枝や根が隣地や道路にはみ出す | 剪定の不実施 |
| 放火・不法侵入 | 枯草やごみに火をつけられる、不審者が住み着く | 人の目がない状態の常態化 |
| 景観・悪臭 | ごみの山積み、外壁の汚損、腐敗臭 | 清掃・修繕の停止 |
| 音 | 雨戸や窓が風で鳴る、住み着いた動物の鳴き声 | 建具の破損・小動物の侵入 |
「空き家は静かだから音のトラブルとは無縁」と思われがちですが、実際は逆のことも起きます。
倒壊と落下｜台風のたびに近隣が身構える
定期的な換気と管理をやめた瞬間から、木造住宅の構造材は弱っていく一方です。
NPO法人 空家・空地管理センターは、その結果として小さな地震や台風でも倒壊する建物が出ていると説明しています。
怖いのは全壊だけではありません。
屋根材や外装材が1枚飛ぶだけで、隣家の窓や車、そして通行人に届いてしまいます。
台風のニュースを見るたびに実家のことを思い出します。
害虫・害獣と越境｜いちばん苦情になりやすい
近隣から役所に持ち込まれる相談で多いのが、雑草と枝の越境です。
雑草が伸びれば蚊が湧き、ごみが混ざれば、ねずみも寄ってきます。
枝が敷地をまたげば、外壁を傷つけたり歩行者の通行を妨げたりします。
親切心で切ってあげたのに、あとで責任を問われる。
いちばん報われないパターンです。
放火と不法侵入｜狙われるのは「誰も来ない家」
不審者が狙うのは、人が来る可能性がない家です。
家財道具や布団が残っている家は、住み着かれる標的にもなりやすいんですよね。
裏を返せば、人の出入りがある空き家は狙われにくいということでもあります。
月1回でも誰かが訪れている家は、外から見て分かります。
郵便受けがパンパンの家、たしかに一目で分かりますね。
空き家の管理責任は誰にある？賠償額は数千万円規模になることも
管理責任は、住んでいるかどうかに関係なく所有者にあります。
政府広報オンラインも「どのような事情であれ、空き家の所有者にはきちんと管理する責任がある」と明記しています。
法的な裏づけは民法717条の工作物責任です。
建物や塀といった土地の工作物に瑕疵があって他人に損害を与えた場合、過失がなくても賠償責任を負うという考え方になります。
屋根や外壁の落下などの事態も含め、通行人や近隣の家屋に損害を与えてしまうと、損害賠償責任を問われる可能性もあります。
政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」
「知らなかった」「遠方に住んでいる」は、免責の理由になりません。
賠償額の試算｜物件だけで済むとは限らない
公益社団法人 日本住宅総合センターの試算が、NPO法人 空家・空地管理センターのサイトで公開されています。
東京都郊外にある延べ床83㎡の住宅が倒壊し、隣家が全壊して3名が亡くなったと想定した数字です。
あくまで被害モデルを置いた試算であって、実際の金額を保証するものではありません。
それでも、物件損害1,500万円に対して人身損害が1億9,360万円という内訳は目を引きます。
空き家管理を「費用のかかる面倒ごと」と見るか、この桁のリスクを下げる保険と見るか。
正直、後者だと思っています。
相続した実家でも、同じ責任を負うんでしょうか。
負います。
政府広報オンラインによれば空き家の発生原因は半数以上が相続なので、むしろ典型例なんですよね。
「管理不全空家」「特定空家」に認定されると何が起きるか
2023年（令和5年）の空家法改正で、行政の網が一段階手前まで広がりました。
改正前は、倒壊寸前の特定空家にならないと指導も勧告もできませんでした。
改正後は「放置すれば特定空家になるおそれのある空き家」を管理不全空家として認定できます。
つまり、まだ建っている段階の実家でも対象になり得ます。
まだ建っている家でも対象になるんですか。
行政措置は5段階で進む
助言
市区町村が所有者を調査し、管理を促す連絡が届きます。
指導
管理指針に沿った改善を求められます。
ここまでは税負担への影響はありません。
勧告
改善がなければ勧告へ進みます。
この時点で固定資産税の住宅用地特例が使えなくなります。
命令
従わない場合、50万円以下の過料に処されることがあります。
行政代執行
行政が強制撤去し、費用は所有者に請求されます。
緊急時は命令等の手続きを経ずに実施できます。
いちばん効くのは税金のペナルティ
住宅の敷地には、固定資産税の課税標準を引き下げる住宅用地特例があります。
勧告を受けるとこれが外れます。
| 種類 | 小規模住宅用地（200㎡以下） | 一般住宅用地（200㎡超） |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 課税標準の6分の1に減額 | 課税標準の3分の1に減額 |
| 都市計画税 | 課税標準の3分の1に減額 | 課税標準の3分の2に減額 |
6分の1の減額が消えるということは、土地の税額が跳ね上がるということです。
しかも建物は建ったままなので、活用も売却も進んでいない状態で負担だけが増えます。
- そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
助言や指導の段階で動けば、税の特例は守れます。
連絡が来たら放置しないでください。
隣の空き家で困っているときの相談先【緊急度別】
相談先は3つあり、選び方は緊急度で決まります。
| 相談先 | 対応してくれること | 向いているケース |
|---|---|---|
| 市区町村（空き家対策・建築指導の窓口） | 所有者調査、現地調査、助言・指導・勧告・命令 | 雑草、枝の越境、害虫、景観の悪化 |
| 警察・消防・保健所 | 生命や安全に関わる事態への即時対応 | 倒壊のおそれ、不審火、不審者の出入り |
| 空き家専門のNPO相談窓口 | 管理・利活用・相続を含めた中立的な相談 | 所有者側で、何から手を付けるか決まっていない |
命に関わる場面だけは、窓口の営業時間を待たないでください。
迷ったら市区町村からで問題ありません。
行政は所有者を調べる権限を持っているので、近隣住民には手が届かない部分を進められます。
2023年の改正では、市区町村がNPO法人などを空家等管理活用支援法人に指定できる制度も新設されました。
全国対応の窓口としては、上で挙げたNPO法人 空家・空地管理センターが管理代行や無料相談を受け付けています。
- 建物の外観写真（傷んでいる箇所が分かるもの）
- 気になり始めた時期と、悪化した日付のメモ
- 実害の記録（枝が越境した位置、害虫の発生状況など）
- 近隣で同じ被害を感じている人がいるか
写真まで撮るのは大げさな気がして……。
時系列の記録があると、行政が現地調査に入る判断も早くなります。
撮っておいて損はありません。
みんなの声｜空き家トラブルのリアルな困りごと
実際にどんな悩みが投稿されているのか、Yahoo!知恵袋から拾ってみました。
回答でも「まずは市役所へ」という声が並んでいました。
連絡先が分からない時点で個人交渉は詰むので、行政に投げる判断は理にかなっています。
回答には、風で雨戸が鳴る、伸びた庭木の枝が擦れる、住み着いた野良猫が鳴くといった例が挙がっていました。
音の発生源が「無人の家」だと、苦情の持って行き先がなくて長引きます。
これは近隣ではなく、身内側のトラブルです。
誰が鍵を持ち、誰が管理の当事者なのかを決めておかないと、後々もめる火種になります。
近隣より先に、身内で揉めるパターンもあるんですね。
所有者ができる予防管理｜月1回の巡回でトラブルの芽を摘む
NPO法人 空家・空地管理センターは、空き家のトラブルに気づくために定期巡回を毎月1回以上実施することを勧めています。
やることは、庭と外観と内装に異常がないかの確認、それに窓や扉を開けての換気です。
地味ですが、木造住宅の劣化スピードは換気の有無でまるで変わります。
- 屋根材・外壁材で剥がれ落ちそうな箇所はないか
- 雨漏りの跡、室内のカビや腐朽はないか
- 庭木の枝が敷地境界を越えていないか
- スズメバチの巣、やぶ蚊の発生源になる水たまりはないか
- 郵便物やチラシが溜まっていないか
全部やろうとせず、屋根まわりと庭木だけでも見てくればかなり違います。
自分で通えないなら管理代行という手段
空き家が遠方にある、仕事が忙しくて通えない。
この場合は管理代行サービスの出番です。
政府広報オンラインでも、見回りや報告書作成をしてくれるサービスの活用が案内されています。
- 遠方でも毎月の巡回と換気が止まらない
- 報告書が残るので、相続人が複数いても状況を共有しやすい
- 異常に早く気づけるので、修繕が小さいうちに済む
- サービス内容と費用は事業者によって幅がある
- 管理を続ける限り費用は発生し続ける
- 建物そのものの老朽化を止められるわけではない
管理を続けるほど、出口を決めないと苦しくなりそうですね。
管理を続けるか、手放すか｜空き家の3つの出口
政府広報オンラインは、将来使う予定のない空き家について「売る」「貸す」「解体する」のいずれかを早めに決めるよう促しています。
放置される期間が長くなるほど老朽化が進み、売買も賃貸も難しくなるからです。
管理代行はあくまで、出口が決まるまでの時間稼ぎだと考えたほうが現実に合っています。
売る｜相続した家なら税制の特例を確認する
相続などで取得した空き家とその敷地を売る場合、一定の条件を満たすと譲渡所得から3,000万円まで控除される特例措置があります。
ただし要件は細かく、主なものだけでも次のとおりです。
- 相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していたこと
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 耐震基準を満たすか、家屋を取り壊した後の敷地を譲渡すること
- 相続開始の日から3年を経過した年の12月31日までに譲渡すること
- 譲渡価格が1億円以下であること
加えて、この特例は2027年（令和9年）12月31日までの売却が条件になっています。
期限がある話なので、売る可能性が少しでもあるなら早めに要件を確認してください。
築年数と期限、どちらも自分では判断しづらいところです。
貸す・活用する｜改修とマッチングを併せて検討
貸す前提なら、目的に合った改修が要るかどうかを建築士などに相談するのが先です。
地域で活動するNPO法人が、活用したい人とのマッチングや賃貸・管理を手がけている場合もあります。
市区町村がそうした事業者と提携してサービスを紹介していることもあるので、窓口で聞いてみてください。
解体する｜近隣リスクをいちばん確実に消す方法
倒壊も放火も不法侵入も、建物がなくなれば同時に消えます。
費用はかかりますが、賠償リスクを抱え続ける負担と比べてみる価値はありそうです。
一部の自治体には解体費用の補助制度がありますが、金額も条件も自治体ごとに違います。
詳細はお住まいの市区町村の窓口にお問い合わせください。
補助金の有無で総額が変わるので、業者に見積もりを頼む前に窓口へ電話するのが順番としては先です。
解体費用の目安や見積もりの取り方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
補助金の探し方については、こちらもあわせてどうぞ。
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迷っているうちに勧告が来るほうが、はるかに高くつきます。
空き家管理のトラブルに関するよくある質問
まとめ
- 空き家のトラブルは倒壊・害虫・越境・放火・景観・音の6つに整理できる
- 管理責任は所有者にあり、民法717条では過失がなくても賠償責任を負う
- 勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れ、命令違反には50万円以下の過料
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- 所有者は月1回以上の巡回を続けつつ、売る・貸す・解体するの出口を早めに決める
空き家のトラブルは、放っておいて良くなる種類の問題ではありません。
気づいた今日が、いちばん傷が浅い日です。
