空き家の解体はすべき？費用相場・固定資産税・業者選びを解説

相続した実家が空き家のまま、何年も手つかず。

解体したほうがいいと分かっていても、費用がいくらかかるか読めないと動けないものです。

この記事では構造別の費用目安から補助制度の探し方、解体後の税負担、業者選びの落とし穴までを順に整理しました。

結論｜使う予定がないなら、解体は「早く動くほど選択肢が増える」

ただし「解体すれば必ず得」ではありません。

更地にすると土地の固定資産税は上がりますし、立地によっては古家付きのまま売ったほうが手残りが多いこともあります。

判断の分かれ目になるのは、今後その建物を使う人がいるかどうかの一点です。

空き家の解体費用はいくら？構造別・坪数別の相場

解体費用は、建物の構造と延床面積（坪数）でおおよそのレンジが決まります。

木造・鉄骨造・RC造の順に構造が強固になるほど手間がかかり、坪単価も上がっていきます。

建物の構造別の解体坪単価

建物の構造	坪単価の目安	備考
木造	3万円〜5万円†	日本の戸建てで最も多い構造
鉄骨造（S造）	4万円〜7万円†	資料により4〜6万円とするものもある
鉄筋コンクリート造（RC造）	6万円〜9万円†	資料により6〜8万円とするものもある

† 公式情報での確認が取れず、調査による参考値（ファンズ不動産マガジン 2026年1月、リショップナビ 2026年公開の各解説による）。地域・業者により異なります

30坪の木造ならいくらになる？

坪単価が分かれば、あとは掛け算でおおよその見当がつきます。

たとえば30坪の木造家屋なら「30坪 × 3〜5万円」で90万〜150万円が一例です。

ただしこれは建物本体の工事費にあたる部分で、実際の総額は立地や付帯工事で上下します。

NPO法人 空家・空地管理センターは、首都圏の住宅解体は100万〜200万円程度かかる場合が多いとしています。

年間維持費の35万円は、東京都杉並区の実家について解体案と賃貸案を比較した相談事例で示された数字です。

構造・坪数・地域別の細かい相場や見積書の内訳は、空き家の解体費用をまとめた記事で詳しく解説しています。

見積書は3つの費用でできている

解体業者の見積書は、大きく本体工事費・付帯工事費・諸経費の3つで構成されています。

本体工事費は建物と基礎の解体、足場や防音・防塵シートの設置にかかる費用です。

付帯工事費は門・塀・カーポート・庭木・庭石など、建物以外を撤去するための費用になります。

諸経費には工事車両の駐車代や道路使用許可の申請費、近隣挨拶の費用、残置物の撤去費、アスベスト除去費などが入ります。

見積もりが相場より高くなる4つのケース

道路が狭いと重機が入らず、人の手で壊す「手壊し」が中心になります。

作業日数が延びて人件費がかさむうえ、小型トラックで廃材を何往復も運ぶため運搬費も上がってしまうんですよね。

アスベストは2006年9月1日以前に着工された建物で建材に使われている可能性があります。

該当する場合は法令にもとづく飛散防止対策と有資格者による除去が必要になり、調査費と除去費が別途発生します。

残置物と埋設物は「工事が始まってから」出てくる

家具や家電、衣類といった残置物は基本的に解体業者では処分できません。

回収業者に依頼すると、解体費とは別に一般廃棄物処理費用が発生します。

やっかいなのは埋設物のほうです。

工事を始めてから地中の古い基礎やコンクリートガラ、浄化槽が見つかると、当初の見積額を上回る追加費用が出ることがあります。

火災や自然災害で被害を受けた家屋も、倒壊の危険がある中での慎重な作業になるため割高です。

焼けた木材は炭化していて受け入れ先の処分場が限られる、という事情もあります。

アスベストが見つかった場合の調査・除去費用や工事の流れは、アスベスト除去の解説記事が参考になります。

空き家を解体するメリットと、しないほうがいいケース

解体の判断は、金額だけでなく「解体したあと何をしたいか」で決まります。

買主の立場で考えると分かりやすいかもしれません。

古家が残ったままの土地は、購入後に自分で解体費と時間を負担することになります。

だから「古家付土地」は更地より売却まで時間がかかり、価格も下がりやすいわけです。

それでも古家付きで売ったほうがいい場合

一方で、リフォームして住みたい買主が見込めるエリアなら話は別です。

その場合は古家付土地として売ったほうが手残りが多くなることもあります。

迷ったら、解体を決める前に不動産会社の査定を受けてみてください。

解体後、固定資産税はどうなる？住宅用地の特例のしくみ

ここが解体をためらう最大の理由になりがちなところです。

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されています。

建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなります。

結果として、土地にかかる固定資産税は最大6倍になることもあるんです。

「1月1日時点の状態」で決まる

固定資産税は、その年の1月1日時点の土地の状態をもとに課税されます。

つまり解体のタイミング次第で、税額が変わる年がずれるということです。

この点は実際に体験した方の声が分かりやすいので、引用しておきます。

この質問には「取り壊した跡地を自宅の庭として取り込んだと申告し、軽減の適用を受けるケースが多い」という趣旨の回答が付いていました。

隣接地に自宅がある場合など、条件によって扱いが変わるということです。

自分のケースがどうなるかは、解体前に市区町村の課税課へ確認しておくのが確実だと思います。

放置し続けた空き家に起きること｜特定空家と行政代執行

出典: www.akiya-akichi.or.jp

平成26年に成立した「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、適切に管理されていない空き家を特定空家に指定できると定めています。

倒壊の危険がある、衛生面や景観面で著しく問題がある、といった建物が対象です。

指定されると助言・指導が入り、改善しなければ勧告へ進む流れです。

勧告を受けた時点で住宅用地の特例が外れ、命令にも従わない場合は行政代執行による強制解体に至る可能性があります。

行政代執行で取り壊された場合、費用は後日すべて所有者に請求されます。

手続き費用や委託料が上乗せされるため、自分で業者に頼むより高額になるのが一般的です。

支払えなければ、給与や預金、他の不動産が差し押さえられることもあります。

意見がまとまらないうちに時間だけが過ぎる、というのが空き家の典型的な詰まり方だと感じます。

空き家の解体に使える補助制度はある？

多くの市区町村が、老朽化した空き家の除却（解体）費用の一部を補助する制度を設けています。

制度名は自治体ごとに違い、「老朽危険家屋除却」「空家等除却促進事業」など、空家という表記が使われることも多いです。

補助額も条件も自治体によってまったく異なります。

金額や要件をこの記事で書いてしまうとかえって誤解を招くため、詳細はお住まいの市区町村にお問い合わせください。

自治体の案内ページを直接見るのが早い

実際にどんな案内が出ているかは、自治体の公式ページを見るのが確実です。

• 東京都空き家家財整理・解体促進事業（東京都住宅政策本部）
• 浜松市空家等除却促進事業費補助金（浜松市）
• 空家の解体を検討されている方へ（藤沢市）

市のホームページに載っていない制度もあります。

担当窓口が建築指導課だったり、環境課だったりと自治体で違うため、電話で確認するのが結局いちばん早いです。

審査には現地調査が入るため、結果が出るまで1ヶ月ほどかかることもあります。

補助金は工事完了後の支給が基本なので、解体費用の支払いは自分で先に立て替える前提で資金計画を立ててください。

空き家の解体工事の流れと必要な手続き

初めての方でも全体像が見えるよう、相談から完工までを順に並べました。

着工までには準備期間が必要です。

建設リサイクル法の対象工事は着工の7日前までに届出が要るため、工事の3ヶ月ほど前から業者選びを始めるのが目安になります。

建設リサイクル法の届出と建物滅失登記

延床面積80平方メートルを超える建物の解体は、建設リサイクル法にもとづき着工7日前までに都道府県知事への届出が義務づけられています。

工事が終わったら、1ヶ月以内に法務局へ建物滅失登記を申請します。

怠ると10万円以下の過料が科されることもあるので注意してください。

土地家屋調査士に依頼する場合の手数料は4〜5万円が一般的とされ、自分で行えば登記簿謄本の取得費用（1通1,000円程度）で済みます。

申請書の様式は法務局の公式サイトからダウンロードできます。

実際には解体業者や土地家屋調査士が代行してくれるケースがほとんどです。

見積もりに手続き費用が含まれているかは、契約前に確認しておいてください。

空き家の解体費用を抑える5つのコツ

効果が大きいのは残置物の処分です。

民間業者にまとめて頼むと20万〜30万円はみておく必要があるとされています。

粗大ごみの回収券を使ったり、リサイクルショップに買取を頼んだりして計画的に減らせば、この分はかなり圧縮できます。

依頼する時期でも金額は動く

解体業者にも繁閑があります。

公共工事や企業の決算が重なる年度末（2〜3月）は繁忙期にあたり、依頼が集中しやすい時期です。

気候が安定した春（4〜5月）や秋（10〜11月）は作業が進めやすく、費用面の相談もしやすい傾向があります。

梅雨や台風、降雪の季節は工期が延びやすく、そのぶん高くなりがちです。

相見積もりは「3社」が最低ライン

解体工事に定価はありません。

業者が持っている重機も得意な工事も違うため、見積額に数十万円の差が出ることは珍しくないとされています。

最低でも3社。

金額だけでなく、内訳の書き方や担当者の対応、実績まで含めて比べてください。

これは効きます。

失敗しない解体業者の選び方

解体工事を行えるのは、解体工事業の登録または建設業の許可を受けた業者だけです。

登録も許可もない事業者は、工事も廃棄物の運搬・処理もできません。

対応に不安を感じたら、許可番号・登録番号を確認してください。

都道府県に問い合わせれば、その業者の概要を確認することもできます。

藤沢市も、業者選びについて明確な注意喚起を出しています。

専門業者に解体工事を依頼する場合は、建設業の許可を受けている業者または解体工事業の登録をしている専門業者にご依頼ください。

藤沢市「空家の解体を検討されている方へ」

安すぎる見積もりを疑う理由

数社に見積もりを取ると、1社だけ極端に安い金額を出してくることがあります。

企業努力なら問題ありません。

ただ、必要な手続きを省いたり、廃棄物を不法投棄したりして安く見せているケースもゼロではないんです。

なぜ安いのか、見積もりに何が含まれていて何が含まれていないのか、必ず理由を聞いてください。

よくあるトラブルと、マニフェストE票

• 追加工事が重なり、最終的に他社より高くなった
• 廃棄物の処理が雑で、現場にゴミが散乱している
• 契約書やマニフェスト（産業廃棄物管理票）を提示しない
• 近隣への挨拶がなく、クレーム対応も横柄
• 工事による損害を補償する保険に入っていない

マニフェストは、産業廃棄物が適正に処理されたことを追跡するための伝票です。

不法投棄は解体業者だけの問題では終わりません。

施主にも5年以下の懲役、または最高1,000万円の罰金が科される可能性があります。

工事後は必ずマニフェストのE票のコピーを請求してください。

収集運搬業者の署名、中間処分業者の受領印、最終処分業者の処分終了日の押印がそろっていれば、適正処理の証明になります。

解体費用が払えない・話がまとまらないときの選択肢

まとまった資金をすぐ用意できないケースは珍しくありません。

そのときは、解体そのものを諦める前に別の道を検討してみてください。

空き家解体ローンを使う

一部の銀行や信用金庫、JAが、解体資金に使えるローンを扱っています。

無担保で借りられるものが多く、一般的なフリーローンより低い金利が適用される場合もあります。

審査は必要なので、まずは取引のある金融機関か、空き家の地元の金融機関に相談してみてください。

金融機関ごとの金利や限度額、審査条件は空き家解体ローンの比較記事で確認できます。

不動産会社に解体と売却をまとめて相談する

解体業者と提携し、解体から売却までをワンストップで扱う不動産会社もあります。

土地が売れた時点で、売却代金から解体費用を差し引いて精算できることもあるそうです。

手元資金がなくても解体を進められるのは大きいと思います。

解体せずに手放す道もある

自治体が運営する空き家バンクに古家付きのまま登録し、リフォーム前提の買主を探す方法もあります。

買主が見つかれば、所有者は解体（撤去）費用を負担せずに済むかもしれません。

ただし、すぐ買主が現れる保証はなく、価格が相場より低くなる可能性もあります。

この方は借地に建つ実家を相続し、地主から「更地にして返してほしい」と言われていました。

解体すると借地権そのものが消える可能性があるため、解体せずに借地権を売却する方向へ切り替えたそうです。

結果としてアパート建築を目的とする投資家が購入し、解体は買主の負担で行われました。

前提を疑うだけで結論が変わることもある、という良い例だと思います。

空き家の解体費用を比較できる一括見積もりサービス3選

相見積もりを1社ずつ集めるのは骨が折れます。

まず相場を掴みたい段階なら、複数社にまとめて依頼できる無料サービスを使うのが現実的です。

クラッソーネ｜相談実績17万件・3つの保証が無料

解体工事見積りnet｜全国対応で見積もりは無料

解体工事110番｜最短1日で条件に合う業者を紹介

空き家の解体に関するよくある質問

まとめ

空き家は、決めないまま持ち続けることがいちばんコストの高い選択になりがちです。

まずは自分の家がいくらで壊せるのか、その1点だけでも確かめてみてください。